どうも！
スイーツだいすき大男です！
この記事では、とある現役シェフパティシエが
ケーキ屋の独立開業を目指す挑戦の模様
を発信していきます。
- 実際の開業への流れ・準備
- 役所や相談先の公開
- スケジュール日にち等
【具体的な流れ】を解説・紹介する事により、
これから起業・開業してみたい人達に役に立つ発信になるように努めていきます。
今回は
まずはここから～ケーキ屋開業のための物件探し編①～
お店の開業準備、まずは【お店を出す場所】を決めなくてはいけません。
事業計画を決めたり、こんなケーキを販売したい！という事前準備（妄想）も大事ですが、まず私が実際に起こした行動は【物件探し】からでした。
なぜそうしたのか？また実際どのように探したか？
今回はそんな解説を行っていきます。
やりたいお店は【路面店の小さなケーキ屋】
まずは自分の希望の再確認です。
私の作りたいケーキ屋は
よくある街場のケーキ屋さんというやつです。
最初なので、ビジネスの基本に則り【スモールスタート】を目指します。
スモールスタートについては後日記事作成を行います^^
そのため、
パティシエは私一人・販売員は妻に手伝ってもらいます。物件も購入ではなく賃貸です。
２人経営の小さなケーキ屋です。
テナントと路面店の違い・自分の希望
ちなみにですが、大きく分けると飲食店は２パターンに分かれます。
ショッピングモールや駅ビルに入るタイプを【テナント店舗】
道路沿いの店の前を歩いていてすぐに入ることができるタイプを【路面店】
このように区別しますがテナントタイプは特に
駅近・都内・一等地のような店舗は家賃がめちゃくちゃ高いので
個人・少人数でスタートするようなケーキ屋は資金面的にも難しいです。
また、最近持ち家として戸建ての住宅も購入したので、開業のために引っ越しはできません。
このように自分の希望に見合ったお店が出せる場所の物件を探していきます。
というより、シンプルに表現すると私の理想のケーキ屋像は
大事なのは三方良し（店・客・従業員）自分の経営者としての目標です🤣
と、このように希望は上げればキリがありませんが、理想のお店実現に向けて、物件希望内容をまとめていきます。
具体的には
- 家から近くて
- 駅から遠いor住宅街で
- ある程度狭くて
- 家賃の安い物件
となります。
すべての希望が叶うかといえば…？
自分の家探しでも同じですが、基本的に物件は
【すべて自分の希望が叶う物件はない】
という事です。
例えば、
- 部屋が広くて
- 築年数が５年以内で
- 駅から５分圏内で
- ２３区都内で
- 家賃が５万以下
こんな物件は存在しません。もしあれば、燃えているかチェックしてください🔥
知らない方は【大島てる】と検索してみてください（事故物件の検索サイトです）
相場を知らないために、上記のような非現実的な要望を出してしまうのですが、
何かしらの妥協が必要です。例えば
- 部屋狭くていい代わりに、築年数は１０年以内
- 家賃が安いなら、駅から３０分歩いてもOK
のように、自分の希望・優先順位をつけて、探し方を変えていきます。
分かりやすい目安【坪単価】
ただし起業する物件探しの場合には、内装をがっつり変えなくては行けなかったり、
居ぬき物件の場合があるので、単価や相場がわかりにくいです。そこでよく使われるのが
【坪単価】
という指標です。
とってもシンプルで【１坪当たり月額の賃貸がいくらか】という数値です。
例えば５０坪で月の家賃が６０万の物件の場合は
【ちなみに、坪あたりの売上高という考え方の「坪単価」という言葉もありますが、今回は土地の（物件の家賃）の値段という意味になります。】
地域や駅からの距離によって異なるのですが、ある程度の目標・目安にすることができます。
- 地方で安い所であれば￥０.５万/坪
- 都会の高い所ではなんと￥３万～５万/坪
というところもあります。
つまり同じ３０坪だとしても地方は￥１５万
都会の高い所では￥１５０万になるという事です！
これは人通りの多さや、駅の乗降客数・地域の開発の度合い等で変わります。
地方なのになんでこんなに高いんだ…というところはターミナル駅になっていたり、近くに商業施設があったりで人が集まりやすい環境にある場合が多いです。
逆に、自分が狙っている客層の人はたくさんいるけど、坪単価が安いエリアは穴場です^^
ちなみに私の希望は
- 場所は家からバイクで１０～２０分圏内
- 坪単価１万前後
- 広さは１０坪前後
- 住宅街狙いなので３等地
坪単価￥１万前後は、数は少ないですが繁華街駅前でなければ、よーく探してあればラッキーという価格です。
固定費は絶対に抑えたいので、どんなに良い立地や居ぬき物件であっても、家賃が極力安い所。
これが最優先。次点で家から近いか・住宅地か・その他
というところでした。
戦略が先か・物件が先か
実店舗タイプの飲食店を開業するにあたって、立地はとても重要です。
というのも、物件や土地によって戦略・戦術が違うからです。
駅前店舗・繁華街・住宅街・幹線道路通り沿い・テナントetc…
それぞれとるべき戦略は違います。
どちらも売れなさそうというか、立地のニーズと明らかにかけ離れています。
個人的には【ホテル最上階のカジュアルな焼き鳥屋】は何となく行ってみたくなる気はしますが…（笑）
ただし、もちろん物件も一期一会です。運です。
タイミングが合わなければ、希望の立地・希望の価格でいつ手に入るかはわかりません。
何十年経っても手に入らないかもしれません。
ですから、例えばフレンチのレストランをやりたい場合も
【超高級フレンチ】とは縛らずに
【地域の価格帯に合わせた、ご褒美価格のフレンチ】としておけば
都会の一等地でも地方駅の一等地でも
どちらでも戦略を練ることができます。
逆に、見つかった物件に合わせて戦略を練ることも面白いかもしれませんが、あまりにも範囲を広くしておくと何をやるか・どんな準備をすればいいのか不明瞭になるので、
大枠はしっかりと決めておきましょう。
上記をもとに物件探し！
自分の希望が固まったら、いよいよ物件探しです。
地域の不動産めぐりも少しだけ頭をよぎりましたが、まずはネットで調べることにしました。
昨今流行りの【賃貸アパートの一室を改造】のパターンも検討に入っていたので、順番的には
- まずは飲食店・ケーキ屋の居ぬき物件
- 次にアパートの一室・古くて安い所
- ダメ元で＊＊＊OKな物件
上記の順で探し始めます。ちなみに居ぬき物件とは
【設備や家具がついたままの物件】
という意味です。
以前ケーキ屋の物件を居ぬきでゲットできれば、設備関係や間取りはケーキ屋なので
初期投資のお金が少なく済むので非常にやりやすいです。
というわけで初期コストが少なく済むので、まずは一番に探します。が
もちろんそんなタイミングよく廃業するケーキ屋・もしくは飲食店が狙っている地域にあるわけもなく…
次のアパートの一室や店舗利用OKの物件を探します。
補足：アパート一室の改造パターン
ちなみにトレンドとして
ネット専門・onlyのケーキ屋やゴーストレストランの厨房用に
アパートの一室を改装して保健所の許可を取得・ラボ化して営業
今、このタイプは非常に多いです。
通常店舗を構えるよりもコストが低いので、固定費が下がって営業利益が出しやすい形になっています。
住居ではなく【製造専用】にしてしまえば、
アパートを仕込み場所として保健所に営業許可申請することは
そこまでハードルが高くありません。
気になる方は是非検索してみてください♪
さて、自分が住んでいる地域に絞って検索しますが、なかなか見つかりません。
そして試しに入れてみた検索条件で見事ヒットしました！それは
長くなってきたので、続きは次回に回します^^
- やりたいお店は【路面店の小さなケーキ屋】
- テナントと路面店の違い・自分の希望
- すべての希望が叶うかといえば…？
- 分かりやすい目安【坪単価】
- 戦略が先か・物件が先か
- 上記をもとに物件探し！
- 補足：アパート一室の改造パターン
この記事が未来のシェフパティシエや、スイーツを愛する全ての人のためになりますように♪
それでは！
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